Tranh chấp đất đai đang là một hiện tượng nóng xảy ra trong xã hội và ngày càng có xu hướng tăng lên cả về số lượng lẫn mức độ phức tạp. Tranh chấp đất đai càng phát sinh nhiều càng tác động đến các mặt của đời sống xã hội.
Áp dụng các kỹ năng để giải quyết tranh chấp đất đai là một nhân tố quan trọng giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết thuận lợi, nhanh chóng, phần nào tránh được các mâu thuẫn đáng tiếc xảy ra.
1. Khái niệm
Kỹ năng là khả năng của con người vận dụng kiến thức để thực hiện một nhiệm vụ nghề nghiệp giải quyết vấn đề tổ chức, quản lý và giao tiếp.
Giải quyết tranh chấp là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét và ra quyết định xử lý các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,..trên cơ sở xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong vụ việc tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động,..
Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 được định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai“. Và theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 thì có quy định sau: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý“.
Cho nên, giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.
Kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai là khả năng, năng lực của hòa giải viên, người tiến hành hòa giải, thẩm phán, luật sư; được thực hiện một cách thuần thục hoặc một chuỗi hành động trên cơ sở hiểu biết pháp luật; nhằm tìm ra giải pháp loại bỏ mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai một cách có hiệu quả nhất.
2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai.
Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp.
Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất. Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên phức tạp và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt.
Có thể gây mất ổn định chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến không chỉ lợi ích của chính các bên tranh chấp mà còn lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Vì đất đai là tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
3. Phân loại
Thứ nhất, tranh chấp đất đai về tranh chấp quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó?. Trong dạng tranh chấp này, thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hôn, thừa kế;…
Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất,…
Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan việc xác định mục đích sử dụng đất là gì?. Thông thường những tranh chấp này có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu là do người sử dụng đất sai mục đích so với khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Thứ tư, tranh chấp đối với di sản thừa kế, ly hôn, bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là dạng tranh chấp đang ngày càng tăng cao. Hiện nay, tranh chấp đất đai về phân chia di sản thừa kế hay tranh chấp bồi thường giải phóng mặt bằng là tranh chấp phổ biến.
4. Một số kỹ năng để giải quyết tranh chấp đất đai
4.1. Kỹ năng nghe
Để xác định được vấn đề mấu chốt trong sự kiện tranh chấp đất đai, cần phải tìm hiểu sự việc một cách khách quan. Đầu tiên, phải lắng nghe các bên trình bày về sự việc. Đây là yêu cầu đầu tiên cũng là một kỹ năng quan trọng để có thể giải quyết tranh chấp đất đai. Trong khi lắng nghe sự việc từ đương sự đòi hỏi phải:
– Nghe chủ động, tích cực:
Trong quan hệ tranh chấp đất đai, mỗi chủ thể tham gia tranh chấp đều có lợi ích bị xâm hại khác nhau, có góc nhìn về sự kiện khác nhau. Vì vậy, cần phải nghe các bên trình bày để có cái nhìn khách quan nhất về sự kiện. Bên cạnh đó, trong quá trình trình bày sự việc, tồn tại trường hợp đương sự không muốn kể hay kể thiếu các chi tiết liên quan đến sự kiện tranh chấp đòi hỏi người nghe cần thiết chủ động dẫn dắt để họ nói hết vấn đề. Như vậy, trong kỹ năng nghe, đầu tiên cần nghe các bên trình bày, khuyến khích họ nói hết vấn đề của mình.
– Kết hợp nghe với việc ghi chép:
Trong quá trình lắng nghe, cần kết hợp với việc ghi chép lưu trữ những thông tin quan trọng, tránh trường hợp bỏ quên các chi tiết có giá trị. Đồng thời, bản ghi chép sẽ giúp hòa giải viên, người tiến hành hòa giải, thẩm phán, luật sư dễ dàng đưa ra lập luận từ những sự kiện đã ghi lại. Như vậy, để thuận tiện cho việc tra cứu, lập luận, ra quyết định sau này cần ghi chép chính xác, cẩn thận, cơ bản, nhiều chiều những thông tin nghe được.
– Xâu chuỗi các thông tin mà đương sự cung cấp để tìm ra yếu tố mấu chốt:
Các sự kiện liên quan tới cuộc tranh chấp mà đương sự trình bày có thể không liền mạch, không theo thứ tự cụ thể. Vì vậy, sau khi lắng nghe, ghi chép lại, cần kết hợp các thông tin để tìm ra sự kiện quan trọng nhằm giải quyết tranh chấp.
4.2. Kỹ năng đặt câu hỏi
Đặt câu hỏi đúng thời điểm sẽ giúp hòa giải viên, người tiến hành hòa giải,…dẫn dắt buổi hòa giải hiệu quả, giúp hai bên tham gia hòa giải hiểu nhau hơn, hạn chế căng thẳng, xung đột. Tuy nhiên, việc sử dụng câu hỏi như thế nào, tần số ra sao, cách thức kết hợp xen kẽ với việc trao đổi ý kiến thế nào cho hiệu quả là một kỹ năng khó. Một số nguyên tắc khi đặt câu hỏi trong buổi hòa giải: không hỏi quá nhiều câu hỏi một lúc, tích cực sử dụng các câu hỏi mở để khai thác được nhiều thông tin từ các bên, dùng các câu hỏi bắt đầu bằng từ “Tại sao” với mục đích để gợi ý thay vì bóc mẽ các bên.
4.3. Các kỹ năng giao tiếp
Giao tiếp tốt là yếu tố cần thiết cho việc quản lý và giải quyết các xung đột. Các bên tranh chấp luôn cần phải cảm thấy rằng mọi người lắng nghe và hiểu vấn đề của họ nhằm mục đích hướng đến việc bỏ qua những gì xảy ra trong quá khứ và tập trung vào giải quyết các vấn đề trong tương lai. Những gì được nói ra và cách thức nói như thế nào đều cần phải được lắng nghe và quan tâm. Tương tự như vậy, một vấn đề không kém phần quan trọng là người tiến hành hòa giải, hòa giải viên cần hiểu nhu cầu và quyền lợi thực sự của các bên. Các người tiến hành hòa giải, hòa giải viên không nên giả định rằng họ đã hiểu vấn đề mà thay vào đó họ cần lắng nghe cẩn thận và đặt ra các câu hỏi để làm rõ được thông tin và quyền lợi.
Trong quá trình giao tiếp, người tiến hành hòa giải, hòa giải viên cần lưu ý về các lý do dẫn đến giao tiếp bị thất bại để phòng tránh như:
– Suy nghĩ và ý kiến của người nói chỉ có họ hiểu được, do đó người nghe phải phán đoán xem người nói đang có ý nghĩ gì. Cách hiểu của người nghe cũng là cách hiểu của cá nhân người nghe, điều này có nghĩa là không bên nào biết được mình có thể sai.
– Ngôn ngữ thường khác nhau và có những ý nghĩa khác nhau đối với mọi người, đặc biệt nếu họ đến từ những nền văn hóa, các nhóm cộng đồng khác nhau.
– Mọi người thường nói về các vấn đề bồi nổi trong khi các vấn đề ẩn chứa bên trong thường được quan tâm hơn.
– Thảo luận cái gì quan trọng nhất với chúng ta là một điều khó khăn. Do vậy, chúng ta thường đưa ra những giải pháp giải quyết vấn đề nhỏ mà không đề cập đến những băn khoăn thực sự ẩn chứa bên trong.
– Người nói có thể không nhận biết được cảm xúc của họ vì nhiều người được dạy cách kiềm chế cảm xúc. Cho nên, người nghe bị sao nhãng bới các suy nghĩ và sự kiện xung quanh họ. Họ nghe thông qua ý niệm có được từ kinh nghiệm và định kiến, các kinh nghiệm và định kiến này có thể bóp méo vấn đề đã được nói. Chúng ta thường nghe vấn đề chúng ta mong muốn người khác nói.
4.4. Kỹ năng áp dụng pháp luật
Áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình nhằm giải quyết các tranh chấp về đất đai cụ thể. Khi áp dụng pháp luật nói chung hay áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng thì đều phải áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành: Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013,…
Quy trình áp dụng pháp luật (04 giai đoạn):
Bước 1: Nhận thức vấn đề, phân tích đánh giá nội dung, điều kiện hoàn cảnh sự kiện thực tế cần áp dụng pháp luật; đề ra các phương án giải quyết.
Bước 2: Lựa chọn quy phạm pháp luật làm cơ sở pháp lý cho việc đưa ra các quyết định áp dụng pháp luật.
Bước 3: Đưa ra quyết định áp dụng pháp luật.
Bước 4: Tổ chức thực hiện quyết định áp dụng pháp luật đã được ban hành và đã có hiệu lực pháp lý